Bộ Tài chính vừa có Công văn số 6546 hướng dẫn 3 trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp có nguồn gốc từ đất vườn ao gắn liền với đất ở được áp dụng mức đóng tiền sử dụng đất bằng 30% số tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, theo công văn trên, người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn ao gắn liền với đất ở sẽ được giảm gánh nặng đến 70% tiền sử dụng đất so với quy định cũ (phải đóng 100% tiền sử dụng đất).
Quy định này xuất phát từ Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026).
Ảnh minh hoạ.
Theo đó, có 3 trường hợp người dân được hưởng mức đóng tiền sử dụng đất 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch).
Gồm các trường hợp:
- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa ra để chuyển quyền sử dụng đất.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng bị tách ra thành thửa riêng khi đơn vị đo đạc đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014.
Văn bản của Bộ Tài chính nhắc lại nội dung này và khẳng định cách tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp trên bằng 30% tiền chênh lệch. Tức người dân được lợi 70% tiền chênh lệch so với cách tính theo Nghị định 103 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước đó.
Lưu ý, không phải tất cả diện tích đất có nguồn gốc vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở mà người sử dụng đất muốn chuyển mục đích đều được giảm 70% tiền sử dụng đất chênh lệch mà diện tích này có giới hạn.
Theo Nghị quyết 254 trên, người dân chỉ được hưởng mức 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích diện tích đất trong hạn mức giao đất tại địa phương.
Diên tích đất xin chuyển mục đích ngoài hạn mức giao đất nhưng cao hơn không quá 1 lần hạn mức giao đất sẽ được hưởng mức đóng 50% tiền sử dụng đất chênh lệch.
Đối với phần diện tích đất lớn hơn hai lần hạn mức giao đất ở địa phương thì người sử dụng đất phải đóng 100% tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo Nghị định 50 năm 2026 (quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254) thì các chính sách về mức đóng tiền sử dụng đất như trên chỉ áp dụng trên một thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 (thửa đầu đã đóng theo quy định 30-50% trên) rồi thì không được hưởng các chính sách theo Nghị quyết 254.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội), căn cứ vào quy định trên, ví dụ nếu người dân có 1.000m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc địa bàn tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m2.
Người dân muốn chuyển 1.000m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì: Với 200m2 đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; với 200m2 tiếp theo, người dân phải nộp 50% mức chênh lệch; với 600m2 cuối cùng, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.
Ông Đỉnh đánh giá đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng), nhằm bảo đảm an sinh xã hội.
Việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 01 thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 02 lần hạn mức giao đất ở. Theo ông Đỉnh, quy định này cũng đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách. Tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi "bán" kiếm lời.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn một thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.
Minh Hoa (t/h theo Tuổi Trẻ Online, VTV, Thanh Niên)
