|
|
Chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn "hạ nhiệt". Ảnh: Việt Linh. |
Thị trường căn hộ Hà Nội thời gian gần đây ghi nhận thêm loạt dự án ven đô ra mắt với mức giá được giới môi giới quảng bá là "mềm". Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan thu nhập và mặt bằng giá cách đây vài năm, mức giá 60-70 triệu đồng/m2 vẫn là thách thức lớn với người dân.
Dự án ven đô 60-70 triệu đồng/m2
Trước Tết Nguyên đán, Tập đoàn Geleximco mở bán đợt 1 dự án An Bình Homeland tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông cũ), giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2. Theo môi giới, toàn bộ quỹ căn mở bán trong đợt này đã được hấp thụ.
Mới đây, chủ đầu tư WTO cũng giới thiệu dự án The Flame Vine thuộc khu đô thị Hinode Royal Park, Hoài Đức. Dự án này cung cấp 1.380 căn hộ, giá thăm dò dưới 80 triệu đồng/m2.
Trước đó, hồi cuối năm ngoái, MIK Group mở bán căn hộ thuộc phân khu Forest Garden với mức giá trung bình khoảng 59 triệu đồng/m2 kèm tiến độ thanh toán giãn, nhiều chính sách quà tặng để kích cầu. Dự án này thuộc Imperia Ocean City, nằm trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). Theo quảng cáo của chủ đầu tư, giá tại Forest Garden thấp hơn đáng kể so với mặt bằng căn hộ khu đông Hà Nội hiện tại.
Cách đó không xa, Sunshine Group cũng ra mắt dự án Sunshine Legend City Hưng Yên với mức giá tương tự, dao động 55-60 triệu đồng/m2.
Nếu so với "làn sóng" mở bán nửa đầu năm 2025 - khi nhiều dự án mới tại Hà Nội đồng loạt thiết lập mặt bằng trên 80 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 100 triệu đồng/m2 - thì khoảng giá 55-75 triệu đồng/m2 kể trên có thể coi là "mềm" hơn.
Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn 2022-2023, khi mặt bằng căn hộ trung cấp tại vùng ven Hà Nội phổ biến quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2, thì mức 55-75 triệu đồng/m2 hiện nay là một bước nhảy lớn. Trong vòng 2-3 năm, giá căn hộ ven đô tăng thêm hàng chục triệu đồng mỗi m2, bỏ xa tốc độ tăng thu nhập bình quân của người lao động.
Với một căn hộ diện tích 70 m2, mức giá 60 triệu đồng/m2 đồng nghĩa tổng giá trị khoảng 4,2 tỷ đồng; nếu ở ngưỡng 75 triệu đồng/m2, con số có thể vượt 5 tỷ đồng. Đây là "bài toán" không dễ với các gia đình trẻ, ngay cả khi chấp nhận vay ngân hàng dài hạn.
Nguồn cung dồn ra vùng ven, cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn
Điểm chung của các dự án mở bán dưới 80 triệu đồng/m2 đợt này là đều ở vùng ven và nằm trong các khu đô thị quy mô lớn. Việc nhiều dự án mở bán mới cách xa trung tâm Thủ đô được kỳ vọng làm gia tăng nguồn cung, từ đó góp phần "hạ nhiệt" mặt bằng giá căn hộ.
Thực tế, giá căn hộ Hà Nội bắt đầu có xu hướng đi ngang, thậm chí sụt giảm từ cuối quý IV/2025. Thanh khoản cũng chậm hơn ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
 |
| Giá chung cư ven Hà Nội hiện cao gấp 3 lần so với giai đoạn trước 2020. Ảnh: Việt Linh. |
Theo dữ liệu của hãng dịch vụ bất động sản One Housing, thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng trong quý cuối năm 2025, giảm 22% so với cùng kỳ. Đơn vị này cho rằng khoảng 35.000-40.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, "lướt sóng" suy giảm.
Còn theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh.
Xu hướng này phản ánh chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh của thành phố, đồng thời cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực. Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các khu vực như Hưng Yên, Hà Đông hay các huyện ven đô trở thành điểm đến chính của nguồn cung mới.
Về giá bán, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm với mức tiệm cận thị trường sẽ làm tăng tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù của chủ đầu tư. Cùng với chi phí xây dựng và tài chính vẫn neo cao, giá bán căn hộ khó có khả năng giảm trong ngắn hạn.
Trong 2 năm tới, ngoài hơn 68.000 căn hộ, Hà Nội còn có thể đón thêm khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu tập trung ở khu vực vùng ven. Khi nguồn cung tăng mạnh, áp lực cạnh tranh giữa các dự án sẽ rõ rệt hơn, các chủ đầu tư buộc phải nâng cao chất lượng sản phẩm và hạ tầng tiện ích để cải thiện sức hút, trong bối cảnh chung cư không còn dễ bán như giai đoạn trước.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
