Nghịch lý của thị trường bất động sản TP.HCM

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến đầu tháng 2/2026, TP.HCM đã thông qua tổng cộng 182 khu đất với tổng diện tích gần 14,2 triệu m2 (1.420 ha) để giúp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và tăng nguồn cung nhà ở.

Có 182 khu đất

Trong đó, đợt 1 (54 khu đất), đợt 2 (42 khu đất), đợt 3 (64 khu đất) và đợt 4 (28 khu đất) và nếu tính cả 241 khu đất với tổng diện tích khoảng 3.900 ha đã được HĐND tỉnh Bình Dương (cũ) thông qua ngày 26/6/2025 thì trên địa bàn TP.HCM (mới) có tổng số 423 khu đất với khoảng 5.320 ha.

TP.HCM đang rất thiếu nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết việc thí điểm dự án nhà ở thương mại sẽ giúp làm tăng sản phẩm nhà ở trong các năm tiếp theo và phát triển ít nhất 199.400 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2021-2030, tái cấu trúc lại thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, phù hợp với người có thu nhập thấp và trung bình.

Theo ông Châu, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp rất cần thiết, bởi hiện nay đang rất thiếu loại căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70 m2, có đơn giá từ 30 - 70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ khoảng 2-5 tỷ đồng/căn.

“TP.HCM đang đối mặt với yêu cầu rất lớn về phát triển nhà ở xã hội. Do đó, TP.HCM và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cần phối hợp chặt chẽ để hoàn thành mục tiêu phát triển 181.257 căn vào năm 2028. Để chuẩn bị cho giai đoạn tới, ngay từ đầu năm, TP.HCM đã bố trí khoảng 1.730 ha đất để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời dự kiến lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án trong thời gian tới”, ông Châu thông tin.

Theo HoREA, có 5 điểm nghẽn khiến nhà ở xã hội khó tăng tốc, mà lớn nhất là vốn. Từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, phải chuyển sang vay thương mại với lãi suất 12 - 14%/năm. Chi phí này cuối cùng sẽ đẩy vào giá bán.

Với người mua, lãi suất hiện khoảng 5,4%/năm. HoREA kiến nghị giảm xuống 4,8%, dù mức này vẫn cao hơn nhiều nước trong khu vực, phổ biến 3-4%.

Một vướng mắc khác là việc bỏ điều kiện cư trú khiến hồ sơ tăng mạnh gây áp lực xử lý. Ngoài ra, việc xác nhận thu nhập với lao động tự do vẫn còn khó, dù đã có cơ chế cho tự cam kết. Cuối cùng, việc để doanh nghiệp tự lập danh sách và tổ chức bốc thăm cũng làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý.

Khó tiếp cận nhà ở

Phát biểu tại buổi họp mặt đầu năm do HoREA tổ chức mới đây, Chủ tịch UBND TP/HCM Nguyễn Văn Được đặt câu hỏi, làm sao để người thu nhập thấp có thể mua được nhà, có nơi ở ổn định để làm việc và đóng góp cho TP.HCM.

Ông Nguyễn Văn Được giao HoREA xây dựng đề án nhà ở cho người thu nhập thấp, gửi Sở Xây dựng TP.HCM để lấy ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp, sau đó trình Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM trong tháng 4/2026.

Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhưng sự phục hồi này chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Ảnh: Đại Việt.

“Mục tiêu là người dân có nhà để an cư, yên tâm làm việc và đóng góp cho sự phát triển của thành phố, hướng tới một đô thị đáng sống trong tầm nhìn đến năm 2035”, ông Được nói.

Báo cáo của HoREA chỉ ra nghịch lý: Năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản tại TP.HCM đạt 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước, cho thấy thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, sự phục hồi này chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Hơn 70% nguồn cung hiện là căn hộ hạng sang. Trong khi đó, số dự án đủ điều kiện huy động vốn trong năm 2025 chỉ đạt 16.671 căn, bằng 39% so với mức đỉnh năm 2017.

Theo ông Châu, bất động sản thực tế đóng góp khoảng 11 - 12% GDP, cao hơn nhiều so với số liệu thống kê chính thức. Tuy nhiên, nghịch lý là nguồn cung nhà phù hợp với số đông người dân lại ngày càng ít. Hệ quả là giá nhà gần như không có lực giảm.

Mức trung bình tại TP.HCM khoảng 100 triệu đồng/m2 - cao hơn Hà Nội (khoảng 90 triệu đồng/m2) - vượt xa khả năng của phần lớn người lao động. Với một gia đình công nhân hoặc viên chức, một căn hộ 50 m2 tương đương vài chục năm tích lũy. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành kênh duy nhất có thể tiếp cận nhưng lại đang chịu áp lực rất lớn.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết, TP.HCM đang hoàn thiện nền tảng pháp lý. Quy hoạch chung đã được phê duyệt từ tháng 6/2025, cùng với quy hoạch kinh tế xã hội của TP.HCM và các địa phương sáp nhập. Ông Cường gợi ý phát triển nhà ở theo mô hình TOD, tăng mật độ quanh các tuyến metro để tạo thêm nguồn cung.

Với một số khu vực đặc thù, TP.HCM sẽ nghiên cứu cơ chế riêng, trong đó có việc điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận thay vì giữ cố định 10% cho mọi dự án.

Ngoài ra, TP.HCM cũng sẽ tiếp tục đơn giản hóa thủ tục và duy trì đối thoại định kỳ với doanh nghiệp để xử lý vướng mắc.