Ngân hàng "ôm" khối bất động sản đảm bảo: Bộ đệm an toàn hay nỗi lo tiềm ẩn?

Bất động sản vẫn là “trụ cột” tài sản đảm bảo

Bức tranh tài chính năm 2025 và quý I-2026 của hệ thống ngân hàng cho thấy một điểm chung đáng chú ý là tài sản đảm bảo tăng mạnh, trong đó bất động sản vẫn giữ vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, phía sau những con số hàng triệu tỷ đồng là sự khác biệt rõ rệt về chiến lược tín dụng, mức độ tập trung rủi ro và cách các ngân hàng xây dựng “bộ đệm” an toàn vốn.

Tại nhiều ngân hàng, bất động sản tiếp tục là loại tài sản thế chấp chủ đạo. Theo báo cáo tài chính của Sacombank, tại thời điểm cuối năm 2025, tổng giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay đạt hơn 1,09 triệu tỷ đồng, tăng 14,5% so với đầu năm và bằng 174% dư nợ vay tín dụng.

Đáng chú ý, phần lớn tài sản đảm bảo là bất động sản, đạt gần 919.300 tỷ đồng, chiếm 84,2% tổng giá trị tài sản đảm bảo và tăng 10% so với cùng kỳ. Số còn lại là đảm bảo bằng giấy tờ có giá, phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị.

Với Ngân hàng TMCP Hàng Hải (MSB), tổng giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại thời điểm cuối năm 2025 đạt 559.311 tỷ đồng, tương đương 272% dư nợ cho vay – mức cao trong hệ thống, cho thấy bộ đệm an toàn vốn tương đối lớn.

Khác với nhiều ngân hàng có tỷ trọng tài sản đảm bảo tập trung vào bất động sản, danh mục tài sản đảm bảo của MSB có sự phân tán hơn. Trong đó, bất động sản chiếm khoảng 42% với giá trị hơn 235.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá đạt gần 53.100 tỷ đồng, dù giảm 19% so với cùng kỳ, phần còn lại là các loại tài sản khác.

Theo báo cáo tài chính quý I-2026, tại thời điểm ngày 31-3-2026, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu của VPBank đạt gần 3,049 triệu tỷ đồng, tăng 10,7% so với mức 2,755 triệu tỷ đồng cuối năm 2025. Chỉ sau một quý, quy mô tài sản đảm bảo đã tăng thêm khoảng 293.366 tỷ đồng.

Trong cơ cấu tài sản nhận thế chấp của VPBank, bất động sản đạt hơn 719.000 tỷ đồng, tăng 5,3% so với mức 682.892 tỷ đồng cuối năm trước, qua đó chiếm khoảng 23,6% tổng danh mục.

Trong khi đó, các tài sản đảm bảo khác là gần 2,15 triệu tỷ đồng, tăng 12,1% so với mức 1,918 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên tới 70,5% tổng giá trị tài sản đảm bảo. VPBank không thuyết minh chi tiết về loại tài sản này, song quy mô của các tài sản bảo đảm khác tại ngân hàng này bắt đầu tăng vọt trong năm 2023 và duy trì ở mức cao từ đó đến nay.

So với cấu trúc phổ biến tại nhiều ngân hàng – nơi bất động sản thường chiếm đa số – VPBank lại thể hiện hướng đi khác biệt khi tỷ trọng bất động sản ở mức thấp, trong khi tài sản đảm bảo khác chiếm ưu thế.

Tài sản đảm bảo bất động sản là "khẩu vị" quen thuộc không chỉ tại các ngân hàng TMCP tư nhân. Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 của 4 ngân hàng Nhà nước là Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng dư nợ cho vay khách hàng vượt 8 triệu tỷ đồng, tăng 15,3% so với đầu năm. Tăng trưởng tín dụng kéo theo quy mô tài sản bảo đảm của các ngân hàng cũng mở rộng. Tổng giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng đạt hơn 13,97 triệu tỷ đồng, duy trì tỷ lệ đảm bảo mức 174% trên tổng dư nợ.

Đáng chú ý, bất động sản vẫn là tài sản đảm bảo chính tại các ngân hàng, với tổng giá trị hơn 10,6 triệu tỷ đồng, tăng 13,6% so với cùng kỳ, và chiếm đến 76% tổng giá trị tài sản đảm bảo tại Big4.

Trong số đó, VietinBank gây bất ngờ nhất khi "ôm" hơn 3,88 triệu tỷ đồng giá trị tài sản đảm bảo, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản hơn 2,75 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cùng kỳ và chiếm 71% tổng giá trị đảm bảo. Việc nhận thế chấp bất động sản, trong khi ngân hàng chú trọng cho vay khách hàng cá nhân và hộ kinh doanh, cho thấy khối bất động sản thế chấp tại VietinBank cũng được tập trung lớn từ nhóm khách hàng này.

Trên thực tế ngoại trừ Vietcombank nắm khối lượng bất động sản thấp nhất, giá trị thế chấp là bất động sản tại BIDV và Agribank cũng rất lớn, gần xấp xỉ VietinBank. Theo đó, tổng giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại Vietcombank đạt gần 2,64 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11% so với cuối năm 2024, trong đó tài sản đảm bảo là bất động sản hơn 1,89 triệu tỷ đồng.

Tại BIDV, tổng giá trị tài sản đảm bảo hơn 3,71 triệu tỷ đồng; tỷ lệ giá trị tài sản đảm bảo trên giá trị cho vay đạt 156%. Trong đó, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản hơn 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 10,4% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 70% giá trị tài sản đảm bảo.

Agribank cho biết, tổng giá trị tài sản đảm bảo gần 3,74 triệu tỷ đồng, đạt tỷ lệ 190% trên giá trị cho vay khách hàng. Khối tài sản đảm bảo là bất động sản hơn 3,37 triệu tỷ đồng, tăng 15,3% so với cùng kỳ và chiếm đến 90% giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng.

Việc bất động sản chiếm tỷ trọng lớn phản ánh đặc thù thị trường Việt Nam, nơi tài sản đất đai vẫn là công cụ đảm bảo phổ biến nhất cho các khoản vay.

Tài sản thế chấp bằng bất động sản lớn - có đáng lo?

Câu hỏi đặt ra, liệu việc nắm giữ khối lượng lớn bất động sản thế chấp có phải là dấu hiệu đáng lo ngại?

Ở góc nhìn quản trị rủi ro, nhiều ngân hàng cho rằng đây là “lớp đệm” an toàn.

Về quy mô tài sản nhận thế chấp là bất động sản lên tới 1,89 triệu tỷ đồng, Tổng Giám đốc Vietcombank Lê Quang Vinh giải thích, tổng dư nợ của Vietcombank ở mức 1,67 triệu tỷ đồng. Khối tài sản bảo đảm nhận thế chấp lớn hơn rất nhiều so với tổng dư nợ, phản ánh chất lượng tài sản và hệ số đệm an toàn rất cao trong hoạt động cấp tín dụng.

Tỷ trọng cho vay bất động sản của Vietcombank duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với bình quân ngành. Ngân hàng kiểm soát khắt khe các sản phẩm cao cấp, mang tính đầu cơ. Dòng vốn ưu tiên tài trợ bất động sản khu công nghiệp và chế xuất để đón dòng vốn FDI, hỗ trợ sản xuất và xuất khẩu. Tính đến hết quý I-2026, dư nợ nhóm khu công nghiệp đạt khoảng 33.000 tỷ đồng. Ngân hàng cũng ưu tiên các dự án du lịch, nhà ở xã hội và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực có giá cả hợp lý.

Tuy nhiên, mặt trái cũng không thể bỏ qua. Khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ. Ngoài ra, việc tập trung quá lớn vào một loại tài sản cũng khiến danh mục bảo đảm kém linh hoạt.

Dữ liệu hiện tại cho thấy, bất động sản vẫn sẽ tiếp tục đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc tài sản đảm bảo của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, mức độ phụ thuộc có thể giảm dần khi các ngân hàng tìm cách phân tán rủi ro.

Chính vì thế, xu hướng mới đang dần hình thành, khi một số ngân hàng đã đa dạng hóa tài sản đảm bảo, giảm phụ thuộc vào bất động sản và chỉ chọn các tài sản thế chấp “đẹp”, tính thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ.