Linh hoạt thủ tục - "cởi trói" điểm nghẽn pháp lý
Thị trường bất động sản Tp.HCM nhiều năm qua rơi vào tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu của người dân ngày càng lớn. Một trong những nguyên nhân chính nằm ở quy trình pháp lý chồng chéo, kéo dài, khiến doanh nghiệp e ngại triển khai dự án.
Ngày 24/4, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) thông tin, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc về cấp hoặc miễn Giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội. Điểm cốt lõi là chủ đầu tư được quyền lựa chọn một trong hai cơ chế. Bao gồm: Thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng để được miễn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; Hoặc thực hiện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để được miễn cấp Giấy phép xây dựng.
Theo HoREA, quy định này dựa trên Nghị quyết 201/2025/QH15 và Luật Xây dựng 2025, cho phép áp dụng cơ chế có lợi hơn cho doanh nghiệp khi có sự khác biệt giữa các quy định pháp luật .
Nhà ở xã hội được “dọn đường” thủ tục về giấy phép xây dựng, kỳ vọng tăng tốc nguồn cung.
Đáng chú ý, nếu doanh nghiệp lựa chọn phương án thẩm định báo cáo khả thi tại cơ quan chuyên môn, thì dự án sẽ không phải xin Giấy phép xây dựng trước khi khởi công, theo quy định của Luật Xây dựng. Ngược lại, nếu chọn xin giấy phép, thì thủ tục thẩm định sẽ được lồng ghép, trong đó bao gồm cả nội dung phòng cháy chữa cháy.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định đây là bước cải cách mang tính thực chất, vì đã giải quyết tình trạng "vừa thẩm định, vừa xin phép" vốn kéo dài nhiều năm. "Doanh nghiệp có thể chủ động lựa chọn quy trình phù hợp, qua đó rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư", ông Châu nhấn mạnh.
Tác động thị trường, kỳ vọng tăng nguồn cung, giảm áp lực giá
Ở góc độ thị trường, việc tháo gỡ thủ tục được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động rõ rệt đến nguồn cung nhà ở xã hội.
Theo HoREA, giai đoạn 2021-2025, Tp.HCM mới chỉ phát triển khoảng 4.100 căn nhà ở xã hội, tương đương gần 12% kế hoạch. Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, vẫn rất lớn.
Khoảng cách lớn giữa cung và cầu cho thấy "điểm nghẽn" không nằm ở thị trường mà ở khâu triển khai. Khi quy trình pháp lý được rút gọn, thời gian chuẩn bị dự án sẽ giảm, kéo theo chi phí vốn giảm. Đây là yếu tố quan trọng vì nhà ở xã hội có biên lợi nhuận thấp, rất nhạy cảm với chi phí và thời gian.
Dự án NOXH trên địa bàn Tp.HCM được xây dựng bài bản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ có cơ hội tăng tốc trong các năm tới, qua đó góp phần điều chỉnh lại cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn.
Không chỉ tác động đến nguồn cung, chính sách này còn có thể giúp giảm áp lực tăng giá nhà. Khi phân khúc nhà ở xã hội được phát triển mạnh hơn, một phần nhu cầu sẽ được hấp thụ, hạn chế tình trạng dồn cầu sang phân khúc thương mại vốn đã có giá cao.
Tuy nhiên, HoREA cũng lưu ý rằng việc trao quyền lựa chọn thủ tục cho doanh nghiệp đồng nghĩa với việc tăng trách nhiệm tự thẩm định và tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật. Trong trường hợp doanh nghiệp lựa chọn tự tổ chức thẩm định, họ phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, hạ tầng, an toàn xây dựng và phòng cháy chữa cháy theo quy định pháp luật .
Điều này đặt ra yêu cầu cơ quan quản lý cần tăng cường hậu kiểm, nhằm đảm bảo chất lượng công trình và an toàn hệ thống.
Việc rút ngắn thủ tục pháp lý đang giúp cho nhiều dự án NOXH tăng tốc.
Trao đổi với PV, ông Phạm Tuấn Anh, Giám đốc Phát triển Công nghệ, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex cho biết, hiện nay thủ tục pháp lý về xây dựng phát triển NOXH ngày càng được "tháo gỡ", đây là một trong những tín hiệu tích cực, không chỉ giúp giảm áp lực trên doanh nghiệp mà tạo đà cho việc thúc đẩy các dự án. Khi thủ tục rút gọn, quy trình làm NOXH ngắn hơn, nguồn cung tăng nhanh, người dân, người lao động… sẽ tăng cơ hội mua nhà.
Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường đang cần lực đẩy để phục hồi, cơ chế "một lựa chọn thủ tục" được xem là bước đi đúng hướng, kỳ vọng các chính sách triển khai đồng bộ với các giải pháp về quỹ đất, tín dụng và ưu đãi đầu tư. Khi đó, bài toán nhà ở xã hội mới có thể được giải quyết một cách bền vững.
Phùng Sơn
